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El
cauce procesal para la reclamación de los gastos de comunidad
Análisis de la disposición final primera de la reforma
procesal civil que modifica el artículo 21 de la Ley 8/1999
de 6 de abril
I. Introducción. Causas que
motivaron la presentación de la iniciativa legislativa popular
del consejo nacional de administradores de fincas
Cuando en el año 1997 el Consejo
Nacional de Administradores de fincas empieza a recoger firmas
para la presentación de la iniciativa legislativa popular
que más tarde motivaría la reforma de la Ley de Propiedad
Horizontal en base a la Ley 8/1999 de 6 de abril, nadie dudaba
que bajo el espíritu reformista subyacía la necesidad de resolver
un viejo problema que las medidas legislativas anteriores
no habían acertado en resolver, a saber: la necesidad de agilizar
el sistema de reclamación de gastos de comunidad.
Así, la ineficacia de la reforma que se introdujo en el artículo
20.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 2/1988 de
23 de febrero se palpaba ante la poca viabilidad que se daba
a las solicitudes de adopción de medidas cautelares, convirtiendo
al deudor en un privilegiado frente al resto de propietarios
cumplidores con sus obligaciones comunitarias. Y ello, por
la lentitud en resolver las reclamaciones judiciales ante
la ineficacia de las reformas precedentes.
Esta crítica a la poca eficacia de las reformas que se habían
producido la reflejábamos en un trabajo publicado en la Revista
LA LEY en el que destacábamos que desde que se aprobó la Ley
49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, reguladora
del régimen de propiedad por pisos, locales o espacios delimitados
de un edificio habían sido dos las modificaciones legislativas
que habían intentado salvar los problemas que se habían derivado
de la convivencia en el régimen de propiedad horizontal, a
saber: la Ley 2/1988 de 23 de febrero, relativa al funcionamiento
de la junta de propietarios y obligaciones de los propietarios
y la Ley 3/1990 de 21 de junio que modificó solamente el artículo
16 en relación con la adopción de acuerdos que tengan por
finalidad facilitar el acceso a la movilidad de los minusválidos
en el edificio de su vivienda.
Pues bien, aunque estas reformas
parciales significaron un importante avance en esta materia,
no terminaron de asumir o resolver los problemas reales que
el paso del tiempo ha convertido en realidades, en muchos
casos, insalvables y que exigían una inmediata intervención
de los poderes públicos. En concreto, una intervención del
poder legislativo que, en virtud de la reforma correspondiente,
cubriera las importantes lagunas o defectos que estaban dificultando
la resolución de los problemas que se derivaban de la aplicación
del actual texto legal.
En este sentido, uno de los principales problemas que se habían
representado se refería a la falta de operatividad del contenido
del artículo 20.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, según
la reforma introducida por la Ley 2/1988 de 23 de febrero,
a tenor de la cual "cualquiera que fuere el procedimiento
que se utilizare para el cobro, la certificación del acuerdo
de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda será
documento suficiente a los efectos del número 1 del artículo
1400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que pueda decretarse
el embargo preventivo de los bienes del
deudor, siempre que el acuerdo haya sido notificado al deudor.
..".
Asimismo, la finalidad pretendida
por la reforma de facilitar el embargo preventivo del inmueble
que originaba la deuda por gastos comuneros no estaba encontrando
eco en los juzgados ordinarios, circunstancia, ésta, que conllevaba
que en muchos casos no se estaba produciendo la adopción de
la medida cautelar de la traba por entenderse que no concurrían
los presupuestos del artículo 1400 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil respecto a la posición del deudor, y el peligro del
retraso en la ejecución, en concreto el denominado "periculum
in mora", lo que hacía ineficaz el conteo del precepto
para decretar el embargo, pese a la existencia de la certificación
de acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación de la
deuda.
Pues bien, ante la situación de confusión y falta de operatividad
práctica que existía el Colegio de administradores de fincas
comenzó la recogida de firmas, a fin de conseguir las 500.000
necesarias que le permitieran la presentación de una iniciativa
legislativa popular llegando a conseguir, finalmente, más
de 800.000 que permitía presentar la correspondiente iniciativa
legislativa en el año 1997 en el Congreso de los Diputado:
ello siguieron sendas proposiciones de ley presentadas por
los Grupos Parlamentarios Convergencia y Unión y Popular,
quienes también postularon la modificación de la ley de propiedad
horizontal, aunque incidiendo, al igual que la iniciativa
legislativa popular, en otras cuestiones que también eran
interesantes, a fin de adecuar el texto legislativo a la realidad
social vigente en materia de comunidades de propietarios.
La necesidad de la reforma era tan importante que los estudios
efectuados al efecto habían ofrecido un resultado a nivel
nacional de una deuda global, en materia de gastos de comunidad,
de más de 28.000 millones pesetas, lo que da una idea de la
gravedad del problema y de la urgencia de acometer en profundidad
una reforma que pusiera fin a este incremento de la situación,
estaba dificultando la buena llevanza de la gestión de nuestras
comunidades de propietarios. Precisamente, el propio Colegio
de Administradores de Fincas era el más interesado en que
se buscara una solución al problema, cuanto eran muchos los
casos que estaban convirtiendo en imposible la administración
y gestión de la comunidad al tener que perder más tiempo la
comunidad afectada en litigar contra los propietarios morosos
que en ir resolviendo los continuos problemas que surgen en
la actividad diaria de la propia comunidad.
II. ¿Cuál es el procedimiento
que se proponía para reclamar judicialmente los gastos de
comunidad ?
Indiscutiblemente, la ineficacia
a la que antes aludíamos y el retraso que las comunidades
de propietarios observaban en la tramitación judicial de sus
reclamos había propiciado que se articulara la necesidad de
dotar de fuerza ejecutiva a la certificación del secretario
administrador y crear un título ejecutivo nuevo al amparo
del artículo 1429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así lo reflejábamos en un trabajo publicado en la Revista
LA LEY al destacar que la Exposición de Motivos de la Ley
de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio estableció
en su momento que .'Una de las novedades más importantes que
contiene la leyes la de vigorizar la fuerza vinculante...
del abono de los gastos mediante la aplicación de las normas
generales vigentes en la materia; así, el incumplimiento de
las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente
su incumplimiento...
Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar
suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados,
y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia
del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para
grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento
del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que
en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial
del cumplimiento específico es prácticamente imposible por
el carácter negativo de la obligación y la indemnización no
cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia".
En consecuencia, el espíritu de la leyera el de garantizar
una perfecta cobertura de los gastos derivados de la convivencia
en régimen de propiedad horizontal, a fin de que los propietarios
que estuvieran al frente de la gestión de la comunidad pudieran
tener disponible suficiente con el que subvenir las necesidades
de la misma sin trabas que obstaculizaran este buen funcionamiento
que la buena fe inicial o presunta que se le supone a todo
aquel que adquiere un inmueble con elementos comunes, para
ser compartidos con otros propietarios, pudiera suponer.
Sin embargo, pese al interés del legislador en establecer
una regulación adecuada que permitiera garantizar a las comunidades
el cobro de los gastos devengados por los comuneros por la
propiedad del inmueble, lo cierto y la verdad es que, por
unas u otras razones a las que posteriormente haremos referencia,
la práctica del foro no había llegado a resolver con rotundidad
el problema de la morosidad en materia de gastos comuneros,
lo que había repercutido muy seriamente en el normal desenvolvimiento
de la comunidad afectada, habida cuenta que índices de morosidad
elevados habían conllevado, o bien derramas con cargo a los
propietarios cumplidores con su obligación, o bien defectos
graves e importantes de funcionamiento de la comunidad por
la imposibilidad de atender las deudas derivadas del incumplimiento
de sus obligaciones por parte de los deudores y ello es así
por cuanto la reforma introducida en el apartado 20. del artículo
20 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 2/1988 de
23 de febrero no había producido, como antes se ha señalado,
el efecto pretendido por la sencilla razón de que los juzgados
y tribunales habían mantenido posturas diversas a la hora
de decretar el embargo preventivo por la confusión originada
ante la interpretación del precepto y los distintos criterios
que se han reflejado, motivando una cierta inseguridad, por
un lado, y falta de eficacia, por otro, con respecto al fin
pretendido por la norma.
Pese a ello, no puede desconocerse
que supuso un adelanto en el desarrollo de la situación el
hecho de eliminar el requerimiento de pago previo al ejercicio
de la acción correspondiente, habida cuenta que, como toda
acción por la que se insta una declaración de condena por
medio del proceso declarativo correspondiente, no debía exigir
una actuación extrajudicial previa por suponer el pago de
los gastos comunes una obligación imperativa derivada de la
existencia de la vida en comunidad aceptada por la adquisición
de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Bien es verdad, sin embargo, que la finalidad a la que hacemos
referencia estaba clara en el precepto. Era intención del
legislador garantizar con la medida cautelar del embargo el
cobro de la deuda por parte de la comunidad acreedora. Pero,
lejos de ser así, los profesionales del derecho se habían
encontrado con negativas en el foro a la hora de acordar la
medida cautelar que inspiraba la reforma por la interpretación
literal ( que no puede ser otra, dicho sea de paso) que se
le ha dado al apartado 20.
del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Resulta
evidente que se ha producido esta situación en los juzgados
y tribunales, ya que al estar configurada como una medida
cautelar acordada en un proceso declarativo, no existía una
imposición legal para que el juez decrete el embargo de los
bienes del deudor, sino que era el criterio del juzgador,
según la aplicación del artículo 1400 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil al caso concreto planteado por la parte en el procedimiento
declarativo que corresponda según la cuantía reclamada, lo
que suponía en ocasiones que la pretensión inicial del legislador
quedara más en eso, precisamente, en una pretensión, no una
consecución que se hacía necesaria a la vista de los innumerables
problemas que la vida en comunidad de nuestro país estaba
sufriendo.
Por todo ello, era notable la
presencia insolidaria de muchos comuneros que anteponían sus
intereses personales a los de la .comunidad, amparándose en
desacuerdos con el criterio mayoritario de la junta de propietarios,
en algunas ocasiones, o, simplemente, en la simple oposición
a satisfacer el pago de la deuda que mantenían con la comunidad
por la cuota correspondiente que tenía el propietario en cuestión
con respecto al conjunto de la comunidad afectada, y nunca
mejor dicho..., afectada por el impago.
Así las cosas, una cuestión interesante que se había puesto
de manifiesto era la relativa a la fuerza que se le debía
otorgar a la certificación del acuerdo de la junta aprobatorio
de la liquidación de la deuda, a los efectos de entender si
puede decretarse el embargo preventivo de los bienes del deudor.
Francisco García Gil se preguntaba, por ello, si significaba
que no era necesaria la concurrencia de los supuestos previstos
en el número 2 del artículo 1400 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, esto es "que el deudor contra quien se pida se
halle en uno de los casos siguientes:
-Que sea extranjero no naturalizado en España.
-Que aunque sea español, o extranjero naturalizado, no tenga
domicilio conocido, o bienes raíces, o un establecimiento
agrícola, industrial o mercantil en el lugar donde corresponda
demandarle en justicia del pago de la deuda.
-Que aun teniendo las circunstancias que acaban de expresarse,
haya desparecido de su domicilio establecimiento, sin dejar
persona alguna al frente de él; y si la hubiere dejado, que
éste ignore su residencia; que se oculte, o exista motivo
racional para creer que ocultará o malbaratará sus bienes
en daño de sus acreedores".
En este sentido, no puede desconocerse que las opiniones aparecían
divididas ante esta cuestión, aunque es predominante la postura
mantenida en cuanto que la simple certificación del secretario-administrador
por sí misma, no podía considerarse, según una interpretación
acorde con la letra del precepto objeto de estudio, como documento
que tenga la misma eficacia que un título ejecutivo sin que
concurran los presupuestos del número 2 del artículo 1400
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entendiéndose, pues, que
el deudor debe encontrarse en alguna de las circunstancias
subjetivas que den a entender que el deudor va a evitar la
ejecución de la sentencia que en su día se dicte, es decir,
el denominado "periculum in mora", como presupuesto
del embargo preventivo, considerado aquél como la situación
que evidencia, o puede hacerlo, que el deudor se va a constituir
en un estado de insolvencia que imposibilitaría el cumplimiento
y ejecución de lo acordado por el juez en la sentencia que
se dicte a tal efecto.
En este sentido, el catedrático
de derecho procesal Manuel Ortells en un acertado artículo
publicado en la Revista jurídica LA LEY en el año 1988 se
inclinaba, por aquel entonces, por entender que la letra del
artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal se decantaba,
claramente, por una interpretación de cuerdo con el propio
tenor literal del precepto, como no podía ser de otra manera,
es decir que no puede obtenerse embargo preventivo con solo
documento, sino que ha de concurrir el presupuesto de periculum
in mora previsto en el artículo 1400.2 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil en cualquiera de sus modalidades, sean las típicas o
sea la relativamente indeterminada del último inciso del citado
artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sin embargo, también hay un sector doctrinal que estimaba,
aunque lejos de la realidad de la práctica del foro, que la
disposición contenida en el apartado 20. del artículo 20 de
la Ley de Propiedad Horizontal debía interpretarse a tenor
de la intención real del legislador de 1988 esto es, que el
embargo podía acordarse con la simple certificación del acuerdo
de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda, garantizando
con ello el cobro de la deuda del propietario moroso que con
su actitud entorpece la buena marcha de una comunidad de propietarios,
frente al comunero cumplidor con su obligación de sostener
el mantenimiento de los servicios comunes, a tenor de la disposición
contenida en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Entienden estos autores que la
exigencia del cumplimiento de los presupuestos contenidos
en el número 2 del artículo 1400 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil haría imposible, o de difícil consecución, la práctica
del embargo por el juez conocedor de la litis, por cuanto
al exigirse "que no tenga bienes raíces... en el lugar
donde corresponda demandarle en justicia del pago de su deuda
" deviene ineficaz el contenido del artículo 20.2 de
la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto siempre podría
responder, en principio, con el propio bien inmueble de cuya
propiedad dimana la existencia del débito, circunstancia que
coartaría la posibilidad de la práctica de la traba sobre
el bien en cuestión, o sobre otros bienes, cualesquiera que
fueran, del propio deudor.
Desde nuestro punto de vista, aunque respetando los criterios
doctrinales, entendemos que no se podía desconocer la aplicación
del "periculum in mora" del artículo 1400.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil a la hora de aplicar la figura
del embargo preventivo en este tipo de reclamaciones, por
cuanto obviarlo sería tanto como olvidar la propia letra de
la ley. Francisco Javier García Gil nos recordaba en el trabajo
anteriormente referido la sentencia del Tribunal Supremo de
1 de marzo de 1986 recogiendo que "la equívoca norma
contenida en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal
no puede interpretarse en el sentido de que una simple certificación
del acuerdo de la junta de propietarios, aprobando una liquidación
notificada al deudor tenga mayor fuerza que un título ejecutivo,
reputando necesario que aquél se encuentre en algunos casos
del número 2 del artículo 1400 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil". No podía, por ello, ser otra la interpretación
de la norma, pese a ese sector doctrinal, como decimos, que
con una clara interpretación extensiva del precepto referido
postulaba que "la exigencia de no tener bienes raíces
para que el embargo pudiera decretarse sería un obstáculo
insalvable", ya que una cosa es lo que la ley dice y
otra lo que nosotros desearíamos que dijera, y no puede acudirse
a razones filosóficas o sociales que pudieron inspirar la
reforma de 1988, con respecto al artículo 20.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal, para intentar conseguir el embargo preventivo
con la simple certificación del secretario-administrador respecto
al acuerdo de la junta de propietarios, ya que si el legislador
hubiera querido que así fuera lo hubiera reflejado en la norma,
porque el espíritu de las leyes no puede aplicarse en el mundo
de la práctica judicial, sino, tan sólo, la letra de la ley
o su interpretación, con arreglo a los principios generales
de interpretación de la norma si ésta no es clara. Por ello,
para conseguir el embargo preventivo no se podía acudir a
la ficción de obviar la exigencia de la concurrencia del "periculum
in mora", sin el cual el embargo no podía decretarse.
En consecuencia, llegados a este punto una de las soluciones
que se ofrecía era la de considerar que la certificación del
acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda
tuviera la naturaleza del título ejecutivo, a los efectos
de introducir en el artículo 1429 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil un nuevo apartado, que bajo el número 8 otorgara naturaleza
de documento que llevara aparejada ejecución a la certificación
antes referida, modificándose, pues, el contenido del apartado
20. del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto
a la naturaleza ejecutiva de esta certificación.
Solamente con esta eficacia ejecutiva se hubieran evitado
interpretaciones diversas que, por aquel entonces, se descantaban
por negar la práctica del embargo por exigir la concurrencia
de los presupuestos del número 2 del artículo 1400 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil. En este sentido, procesalmente se
hubiera abandonado el trámite a seguir ante la presentación
de reclamaciones de cantidad por gastos comuneros, ya que,
en lugar de seguir la vía del juicio declarativo que corresponda
según la cuantía de la deuda devengada debería tramitarse
el procedimiento por la vía ejecutiva.
La tramitación, en consecuencia, de las reclamaciones de las
comunidades de propietarios derivadas del impago de los gastos
de comunidad por este trámite procesal al que ahora nos estamos
refiriendo conllevaba, pues, innumerables ventajas de tipo
práctico, al otorgarle eficacia ejecutiva, por la vía del
artículo 1429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la certificación
expedida por el secretario-administrador de la existencia
del débito.
Por otro lado, el procedimiento ejecutivo nos ha demostrado
que la eficacia de la traba inicial es evidente, por cuanto
la celeridad del trámite procesal, con causas de oposición
perfectamente tasadas, le otorgaban una agilidad de trámites
que el procedimiento declarativo que se utilizaba para las
reclamaciones por impago de gastos comuneros, no tenía. En
este orden de cosas, y haciendo uso, pues, del derecho que
le concedía el artículo 87.3 de nuestra Carta Magna, como
hemos dicho, el Colegio Nacional de Administradores de Fincas
planteaba la iniciativa legislativa popular postulando la
vía del juicio ejecutivo como la más adecuada para conseguir
la mayor efectividad en la reclamación de gastos comuneros.
III. Procedimiento incluido
finalmente en la reforma de la Ley 8/1999 de 6 de abril
Sin embargo, pese a lo expuesto,
en el trámite parlamentario de la reforma se pensó aprovechar
el denominado procedimiento monitorio que, ya por aquel entonces,
se barajaba como novedad introducida en el Anteproyecto de
la reforma de la Ley Procesal Civil, y ello porque se pensó
que un procedimiento con las características también ejecutivas
como el monitorio podía ser eficaz para resolver este tipo
de reclamaciones, en consonancia con lo preceptuado en el
artículo 810 de la Reforma Procesal Civil, que recoge esta
vía para quien pretenda de otro el pago de una deuda dineraria,
vencida y exigible, y de cantidad determinada que no exceda
de cinco millones.
En consecuencia, el procedimiento a seguir para estas reclamaciones
se recogió en el artículo 21 introducido por la citada Ley
8/1999 de 6 de abril, a tenor del cual:
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f)
del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la
vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la
Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador;
si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del procedimiento establecido en este
artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación
de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe
como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente,
siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente
al juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria
la postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio
de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principal por demanda sucinta, a la que se acompañará
la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo.
En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente
del pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir
contra el propietario actual, deberá ser demandado juntamente
con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular
registral.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requerirá
al demandado pata que, en el plazo de veinte días, pague al
demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante
éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por alas
que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad
reclamada. El requerimiento deberá efectuarse en el domicilio
en España previamente designado por el deudor o, en su defecto,
en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de
no pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa
al pago, se despachará contra él ejecución según lo previsto
en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se
opusiere a la demanda, el juez dictará auto en el que despachará
ejecución, que proseguirá conforme a lo dispuesto para la
de sentencias judiciales, por la cantidad adeudada más los
intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales
de las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando
se haya utilizado la vía notarial. El solicitante de este
proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente
en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución
de la que con la ejecución se obtuviere. Desde que se dicte
auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés
legal del dinero incrementando en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto
como lo acredite se le hará entrega del documento en que conste
la deuda y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican
en el número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere
el número anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse
al pago, en todo o en parte, el juez, previo traslado al demandante
del escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio
verbal a partir del momento de la citación para juicio oral.
No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el
embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer
frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad
de que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse
del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la
que se decrete el embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente
al pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición
si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante,
antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce
como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo
podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda
la cantidad no satisfecha por el deudor.(...)".
Nótese que se reproducía, prácticamente, el procedimiento
monitorio que se estaba discutiendo, por aquél entonces, en
el trámite parlamentario del Congreso de los Diputados, aunque
sin poder denominarlo como tal al no existir, al momento de
la aprobación de la ley, tal procedimiento como cauce procesal
a seguir.
Sin embargo, bien es cierto que antes de la aprobación de
la reforma procesal civil se palpaba la necesidad de ir poniendo
en práctica una de las novedades "estrellas" de
esta forma, como así ocurrió finalmente con la redacción definitiva
del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
IV. Problemas suscitados en
la interpretación del artículo 21
De todas maneras, como suele
ocurrir en ocasiones cuando se lleva al terreno de la práctica
la letra impresa en la norma comenzaron a surgir dudas sobre
el cauce procesal a seguir para la reclamación de los gastos
de comunidad, ya que cuando el artículo 21 introducido por
la Ley 8/1999 de 6 de abril se refiere a que para reclamar
el cumplimiento de las obligaciones del artículo 9, letras
e) y f) se podrá utilizar el procedimiento previsto en el
citado artículo antes transcrito se planteaba el problema
de si la expresión "podrá " se debía entender de
forma imperativa para referirse al procedimiento ..monitorio"
que se debe seguir para reclamar el cumplimiento de las obligaciones
del artículo 9, letras e) y f) , o si se podía seguir utilizando
el procedimiento declarativo que correspondiera.
La duda era razonable, habida cuenta que la dicción literal
del texto no ofrecía claridad ninguna según hemos reflejado,
por lo que las preguntas que surgieron eran inevitables, y
así: ¿Qué había querido decir el legislador cuando utilizaba
la expresión "podrá utilizar"...?
¿Acaso la palabra "podrá" conllevaba la posibilidad
de utilizar la vía del declarativo como opción que se dejaba
a juicio del demandante, o era absolutamente obligatorio utilizar
el cauce del artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal?
La duda planteada era lógica, ya que la opción por utilizar
uno u otro procedimiento alteraba la sistemática a seguir
a la hora de articular la demanda. En efecto, si se utilizaba
el cauce del artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
había que convocar inexorablemente la junta de propietarios
para aprobar la liquidación total de la deuda de los deudores
frente a los que se iba a plantear la demanda concreta, certificando
el secretario el acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación
de la deuda para que fuera admitida la demanda y requerir,
en su caso, al demandado.
Por el contrario, si se permitía utilizar la vía del declarativo
la situación cambiaba, ya que con la certificación del secretario
administrador de la deuda existente se utilizaba la vía del
juicio declarativo que correspondiera.
Además, había otra cuestión de lógica procesal que no puede
ser obviada, como es la del criterio que iban a adoptar los
jueces de Primera Instancia ante la literalidad de una norma
que, por lo expuesto, no había quedado demasiado clara.
V. Reforma del artículo 21
de la Ley de Propiedad Horizontal en el trámite parlamentario
de la reforma procesal civil en la disposición final primera
de la misma
En este estado de cosas, y fiel
a la percepción de lo que estaba ocurriendo en esta cuestión,
la Comisión de Justicia e Interior del Congreso de los Diputados
acierta a resolver este problema introduciendo la disposición
final 1a. en el trámite parlamentario de la reforma de la
Ley de Enjuiciamiento Civil (Informe de la Ponencia.
BOCG de 27 de julio de 1999} del tenor literal siguiente:
"El artículo 21 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad
Horizontal, quedará redactado como sigue:
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f)
del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la
vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la
Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador,
si así lo acordase la Junta de Propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del proceso monitorio o del ordinario
que corresponda.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la
previa certificación del acuerdo de la junta aprobando la
liquidación de la deuda con la Comunidad por quien actúe como
Secretario de la misma, con el Visto Bueno del Presidente,
siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9".Resultaba
lógico que la Comisión de Justicia e Interior entrara a resolver
este problema interpretativo por tres cuestiones, a saber:
1. Que el artículo 21 introducido por la Ley 1999 de 6 de
abril no podía hablar de procedimiento monitorio, como se
recoge ahora en la disposición final 1ª. por la sencilla razón
de que, aunque en la práctica artículo 21 desarrollaba ese
cauce procesal no estaba reflejado como tal en la norma procesal,
aunque sí en Proyecto.
2. Que la redacción del artículo 21 que se reflejen la disposición
final 1ª. se reduce a dos puntos tan sólo frente a los 12
del artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, obviando ahora
el cauce procedimental establecido en la reforma de la Ley
8/1999 de 6 de abril, por sencilla razón de que al hablar
ya de procedimiento monitorio como uno de los cauces a seguir
para la reclamación por gastos de comunidad en esta disposición
final resultaba innecesario mantenerlo como tal en la Ley
de Propiedad Horizontal. Por ello, se reduce el artículo 2
para dejarlo en dos apartados.
3. Porque, como venimos manteniendo, la nueva redacción que
se da al artículo 21.1 utiliza la fórmula siguiente para el
caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas del artículo
9, letras e) y f), "...podrá exigirse judicialmente a
través del proceso monitorio o del ordinario.
Esta redacción literal se ajusta a la resolución final del
problema que hemos planteado por los problema interpretativos
que había suscitado el artículo 21 según 1 redacción de la
Ley 8/1999 de 6 de abril, ya que permite optar bien por la
vía del proceso monitorio ( artículos 810 y ss. De la reforma
procesal civil), o por el ordinario (artículos 401 y ss.),
más aún cuando el artículo 249.1.8 de la reforma procesal
civil articula el ámbito del juicio ordinario para utilizar
este procedimiento" cualquiera que fuera su cuantía...
8°. cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas
de Propietarios ya éstos la Ley de Propiedad Horizontal.
Indiscutiblemente, si prefiere no seguirse la vía de monitorio
del artículo 810 de la reforma procesal civil, el cauce adecuado
que corresponda sería el ordinario único que con el verbal
conforman los dos tipos de procesos declarativos recogidos
en el artículo 248.2 de la reforma procesal civil.
De esta manera queda solucionado un problema interpretativo
que había surgido por la redacción del artículo 21 antes citado,
quedando a criterio del demandante el cauce procesal a seguir
y las connotaciones propias que lleva la elección del procedimiento
elegido para reclamar los gastos de comunidad.
Así, si se optara por la vía del juicio ordinario sería preceptiva
la utilización de procurador por disposición del artículo
21 de la reforma procesal civil, que exige para el juicio
ordinario que la comparecencia en juicio sea por medio de
procurador legalmente habilitado para actuar en el Tribunal
que conozca del juicio.
Del mismo modo, también será preceptiva la intervención de
letrado, ya que el artículo 29 de la reforma procesal civil
establece que en estos casos -al no estar exceptuada su presencia
en los juicios ordinarios-, los litigantes serán dirigidos
por abogados habilitados para ejercer su profesión en el tribunal
que conozca del asunto.
Sin embargo, si se utiliza el juicio monitorio la presencia
de profesionales se altera, ya que el artículo 812.2 de la
reforma procesal civil establece que "Para la presentación
de la petición inicial del procedimiento monitorio no será
preciso valerse de procurador y abogado". Del mismo modo,
el artículo 21.2.1 referido al procurador trata de la no necesidad
de su intervención en la petición inicial de los procesos
monitorios, lo mismo que el artículo 29.2.110 hace con respecto
a los abogados.
En esta línea, tan sólo el artículo 816.1 párrafo 2° . Establece
una salvedad al referirse al supuesto de que el "deudor"
presentare escrito de oposición dentro de plazo, reflejándose
que "El escrito de oposición deberá ir firmado por abogado
y procurador cuando su intervención fuere necesaria por razón
de la cuantía, según. Las reglas generales". En este
sentido, tan sólo cuando la reclamación por gastos de comunidad
exceda de 150.000 pesetas., será preciso que este escrito
de oposición lleve la firma de abogado y procurador por aplicación
respectiva de los artículos 29 y 21 de la reforma procesal
civil.
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