I. Preámbulo

A pesar de que se venía clamando desde tiempo atrás la actualización normativa de los desahucios por falta de pago, puesto que sin ello la política de potenciar el arriendo en España resultaba incoherente, hasta ahora no se había promovido modificación alguna para llevarla a la práctica. A toda prisa, aprovechando la discusión parlamentaria de la Ley de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, dictadas para adecuar la Directiva europea en este sentido, se incorporó una disposición final tercera que comprende una sustancial modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a la regulación específica de la resolución contractual por falta de pago.

Aprobada por las Cortes definitivamente el día 3 de julio, la nueva normativa se publicó en el BOE el 11 de julio pasado y empieza a regir el día 12 de septiembre.

Originariamente, la modificación afectaba solamente al art. 22 de la LEC. En su redacción inicial reducía de cuatro a dos meses la notificación previa para proceder a la enervación de las rentas debidas; regulaba también la tramitación de urgencia para el nombramiento de Abogados y Procuradores de quienes tengan derecho a la asistencia jurídica gratuita (art. 33.3); ampliaba el domicilio para notificaciones (arts. 155 y 161) y finalmente levantaba la limitación de 3.000 € para la acumulación de la acción de reclamación de rentas debidas (art. 438.3).

A todas luces, estas modificaciones resultaban insuficientes para la agilización del proceso. A instancias de CiU (Diputado Sr. Silva y Senador Sr. Capdevila) se introdujeron y aprobaron en el Senado una serie de enmiendas que afectan a los arts. 437.3, 440.3. 447.1 y 703.4 de la LEC, y que eran resultado de la síntesis de un proyecto estudiado y preparado con anterioridad y que comprendía además otras cuestiones relativas a la satisfacción de las rentas, a su impago y a la ejecución de los desahucios, tanto en interés del arrendador como del arrendatario.

Intentaremos comentar estas modificaciones legales y sus consecuencias, ordenándolas en los diversos aspectos del proceso.

II. Demanda ordinaria

Se mantiene el juicio verbal y la, competencia territorial como hasta ahora, sin posibilidad de sumisión expresa o tácita.

En consecuencia, al formular la demanda deberá seguirse lo previsto en el art. 437 y concordantes de la LEC, con las especificidades existentes en los casos de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago. Las variaciones sustanciales son las siguientes:

1. Domicilio

En cuanto al domicilio, se ha incluido la novedad de que podrá designarse “con domicilio del demandado, la vivienda o local arrendado” (nuevo párrafo al ap. 3 del art. 155 e inclusión en el primer párrafo del ap. 3 del art. 161 de la LEC ) Se facilita con ello que la citación pueda efectuarse en todos los casos directamente en el propio Partido Judicial y evitar así la demora que comporta la tramitación de exhortos.

Creemos, sin embargo, que a pesar de la supresión efectuada en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, en los contratos suscritos a tenor del ap. 6 del art. 39 de la LAU debería mantenerse la designación de un domicilio distinto al del local o vivienda, a efectos de notificaciones, siempre dentro del mismo partido judicial y ello, sin perjuicio de la citación a efectuar en la finca arrendada.

2. Enervación

En cuanto a las circunstancias concurrentes que pueden permitir o no la enervación y que forzosamente deben ser indicadas en la demanda (art. 439, ap. 3, de la LEC ) deberá considerase, en su caso, la existencia de requerimiento previo y, de haberlo, no será necesario esperar el transcurso de cuatro meses para considerar que se imposibilita la enervación, sino que bastarán dos meses (art. 22, ap. 4).

3. Solicitud de fijación del momento del lanzamiento

La nueva redacción del ap. 3 del art. 440 de la LEC incluye una innovación trascendental, consistente en que en el auto de admisión de la demanda y consiguiente citación el juez fijará día y hora para que tenga lugar, si procediese, el lanzamiento, condicionado éste a que el demandante “lo solicitase en la forma prevenida en el art. 549”.

En consecuencia, si en la demanda no se solicitase, el demandante perdería esta oportunidad y debería atenerse en ejecución de sentencia al lento trámite previsto hasta ahora.

4. Conveniencia de inclusión

Si bien ni la LEC ni su actual reforma lo exigen, creemos conveniente que al formular la demanda se haga uso de la facultad de “llamada a terceros” prevista en el ap. 1 del art. 14, siempre que conste al arrendador la existencia de subarrendatarios o, por ejemplo, cuando le conste por notificación fehaciente la cesión del uso de la vivienda al cónyuge que no comporte la obligación de pago de alquiler como consecuencia de disposición judicial derivada del proceso matrimonial (art. 15 de la LAU ). Por tanto, a dichos subarrendatarios o usuarios debería citárseles también. Se evitaría en estos casos una posible acusación de fraude procesal.

III. Auto de admisión y citación

1. Fijación avanzada del momento del lanzamiento

Esta medida supone sin duda la innovación más importante y obliga al Juez –siempre que el demandante lo haya solicitado previamente– a que en el auto de admisión “fije día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el art. 549”.

La reforma conlleva el ahorro de ulteriores actuaciones judiciales de apercibimiento y señalamiento posterior, las cuales constituían hasta la fecha una de las habituales causas de retraso del proceso. Naturalmente, se anulará el señalamiento del lanzamiento si se produce la absolución del demandado o se recurre.

El arrendatario, con esta previa fijación de fecha, podrá tomar con antelación suficiente las medidas oportunas que la citación comporte. El arrendador tiene la seguridad jurídica, en los casos de sentencia favorable, de la fecha concreta en que dispondrá de la posesión. Sin conculcar ningún derecho, se gana en economía procesal y se acelera el procedimiento.

En cuanto al plazo para el desalojo, la nueva redacción establece “que el lanzamiento podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista”. Esto constituye una manifestación clara de voluntad por parte del legislador de que el señalamiento deberá fijarse en plazo corto. De lo contrario, quebraría la finalidad de la rapidez del proceso que infunde la reforma.

Si en relación a los locales de negocio y viviendas no habituales la fecha de lanzamiento puede ser inferior al mes, podría suscitarse alguna duda en relación al plazo aplicable de un mes para las viviendas habituales a que alude el art. 704, párrafo 1, de la LEC vigente, en contradicción con la nueva normativa. Creemos, sin embargo, que aplicando el principio general priores leges nihilominus stabvunt quantum presenti legi non contradicent (las leyes anteriores subsisten cuando no contradicen la ley vigente), dicho plazo especial no es de forzoso cumplimiento.

2. Conveniencia de otras indicaciones que deberían figurar en la citación

Si bien, como es sabido y viven practicándose en la citación de este tipo de juicios, deben figurar una serie de indicaciones (arts. 440.1, a excepción de la parte final del segundo párrafo, 440.3, 304, de la LEC, etc.) no derogadas y de obligado cumplimiento, sin embargo creemos loable, aunque no sea preceptivo, que se incluyan otras especificaciones en interés del propio demandado, para que se conciencie de su alcance y pueda adoptar la posición pertinente. Estas son las siguientes:

a) Consecuencia de la no asistencia a la vista del demandante (art. 442.1).

b) Que el demandado podrá comparecer por sí mismo y defenderse cuando la cuantía del desahucio no exceda de 900 € y de lo contrario deberá comparecer y defenderse por medio de procurador y abogado (arts. 23.2 y 32.2.1º.).

c) Que sólo se permitirá al demandado en la vista “alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación” (art. 441.1).

IV. Vista

La vista del juicio ha sufrido unas modificaciones importantes de conformidad con la nueva redacción del art. 447.1.

El plazo para dictar sentencia que establece el ap. 1 del art. 447 de la LEC para los juicios verbales en general, fijado en los diez días siguientes a la terminación de la vista, queda modificado para estos supuestos, por cuanto la nueva normativa añade que “se exceptúan los juicios en que se pida el desahucio de finca urbana, en que la sentencia se dictará en los CINCO DIAS siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los CINCO SIGUIENTES AL DE LA SENTENCIA”.

No hay duda de que la finalidad del acortamiento del plazo de dictar sentencia está motivado por la especial celeridad que se quiere imprimir al proceso. Además, dando el poco juego que suele dar la vista, es presumible la existencia de modelos preparados y susceptibles de ser completados sin problemas aparentes.

En cuanto al segundo aspecto, es decir, a la convocatoria para recoger la sentencia en la sede del Juzgado, ¿qué ocurriría si cualquiera de las partes no representada por procurador no compareciese dentro de los cinco días a recogerla? Puesto que el art. 161, ap. 1, permite que las notificaciones pueden efectuarse en la sede del Juzgado y dado que las partes han sido convocadas expresa y personalmente en el acto de la vista, creemos que la convocatoria tendrá el mismo efecto que una comunicación a domicilio hecha personalmente, con las consecuencias que ello conlleva, en especial para los recurso.

No es necesario insistir que los nuevos plazos, por su carácter imperativo, deben cumplirse rigurosamente por el Juzgado.

V. Demanda en acumulación de acciones

Al levantarse el límite de 3.000 € para la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas (art. 438.3.3º.) y permitirse la acumulación “con independencia de la cantidad que se reclama”, además de la economía procesal que representa, la innovación abre el paso a que proliferen dichas acumulaciones, en especial en cuanto se refiere a locales de negocio, cuyas rentas suelen ser más altas.

En consecuencia, hay que tener presente lo siguiente:

1. Cuantía

De acuerdo con la regla 2ª. del art. 252, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas.

2. Defensa

Al debatirse en un mismo procedimiento todas las acciones, es obvio que el demandado podrá discutir el montante del importe reclamado, pero no evitará el desahucio si no justifica el pago o la procedencia de la enervación.

3. Alcance de la Reclamación

El demandante deberá solicitar que el importe de la reclamación de la deuda se extienda no solamente a lo vencido sino a las rentas y demás conceptos que se devengasen en su caso, hasta obtener la posesión efectiva de la finca.

La jurisprudencia unánimemente viene considerando, cuando en proceso ordinario independiente se reclaman las rentas vencidas y cantidades análogas, que la obligación de abono de las rentas se extiende hasta el momento de la recuperación efectiva de la posesión de la finca, en evitación de un enriquecimiento injusto por parte del demandado.

VI. Proceso con previsión de allanamiento

Se ha introducido una novedad importante en el ap. 3 del art. 437 de la LEC, que contempla aquellos casos en que el arrendador, sin celebración de juicio, se proponga disponer en una fecha concreta y próxima de la posesión de la finca y esté dispuesto en contrapartida a condonar o renunciar a toda o parte de la renta acreditada y a las costas. En este supuesto, se establece que al formularse la demanda de juicio verbal “el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario toda o parte de la deuda y de las costas, con excepción de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique, que no podrá ser inferior a un mes desde que se notifique la demanda”.

En tal caso la citación que el juez debe efectuar por razón de la demanda manifestará “que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21, a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento” (art. 440, ap. 3).

A nuestro modo de ver, debería tramitarse de la siguiente manera:

1. Demanda

La demanda debería formularse con los mismos requisitos de una demanda ordinaria de desahucio e incluso se aconseja la acumulación de la acción de reclamación de rentas. En el mismo escrito debe anunciar que, a pesar de ello, asume el compromiso de condonar al demandado toda o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionado a que desaloje voluntariamente la finca dentro del plazo que, también de manera específica y concreta, debe fijar en la demanda y que en todo caso ha de ser superior al mes desde la notificación de la demanda.

En el suplico debe recogerse la petición alternativa y, en consecuencia, solicitar que se dirija al demandado requerimiento para que manifieste por escrito o comparecencia la aceptación del compromiso anunciado, y subsidiariamente, para el supuesto de no aceptarlo o no contestar dentro del plazo de cinco días, solicitar la celebración del juicio y la condena al desahucio, así como, en su caso, el pago de las rentas hasta la obtención de la posesión efectiva o desalojo de la finca, y las costas.

2. Admisión

El juez, al dictar el auto de admisión de la demanda, deberá recoger las peticiones alternativas y ordenar que se efectúe el requerimiento solicitado y convocar el juicio habitual con carácter preventivo, para el supuesto de no contestar o rechazar el requerimiento.

Como sea que de acuerdo con el art. 440.1 de la LEC la celebración de la vista debe tener lugar entre los diez y los veinte días después de dictarse el auto de admisión, hay tiempo suficiente para conocer el resultado del requerimiento, y para el caso de ser negativo, las partes quedan ya convocadas a juicio. Para la contestación del requerimiento creemos que no es preciso ni abogado ni procurador.

Si el requerimiento es aceptado, el juez, dentro de los cinco días inmediatos y sin celebración de vista, dictará sentencia condenatoria de acuerde con lo solicitado, al amparo del art. 2.1 de la Ley, y concretará el plazo máximo en que el demandado deberá desalojar la finca, previamente indicado por el actor.

3. Fecha indicada

Como sea que la fecha mínima para el desalojo que puede indicar el demandante no debe ser inferior a un mes desde la citación, es aconsejable que se fije extendiéndose unos días más o bien establecer dicho plazo en el día siguiente a aquel que cumpla el mes desde la citación, en cuyo caso la fecha será también conocida por el demandante.

VII. Sentencia

Las modificaciones más importantes introducidas por la nueva norma consisten, como ya hemos comentado al tratar de la VISTA, en que la sentencia debe dictarse ineludiblemente dentro de los cinco días de la terminación de la vista, y que durante la celebración de la misma se convocará a las partes para recoger la sentencia en la sede del Juzgado dentro de otros cinco días, lo cual equivale a una notificación en forma como si se tratase del domicilio de las partes.

Cuando haya acumulación de acciones (desahucio y reclamación de deuda), es preciso que el fallo resuelva ambas peticiones.

En todo caso y a fin de evitar dudas, no estaría de más que el fallo, de ser condenatorio, contuviese, para el caso de ganar firmeza, una nueva mención de la fecha del lanzamiento previamente fijada en el auto de admisión, inclusión que, además de consolidarla, tendría los efectos de recordar la misma al demandado.

VIII. La ejecución

1. Desahucio propiamente dicho

La fijación de una fecha y hora de cumplimiento forzoso para el lanzamiento, y de las cuales el demandado ya tiene noticia por la citación a juicio, luego confirmada también al recoger la sentencia en la sede del Juzgado, libera del trámite de apercibimiento posterior a la sentencia, siempre y cuando dicho señalamiento lo hayan solicitado el actor al formular la demanda.

El problema se plantea si el demandado no ha asistido a la vista y la sentencia condenatoria no ha sido recogida en el Juzgado. Creemos que en este caso para disipar dudas, se precisaría la notificación en el domicilio del demandado.

2. Ejecución dineraria

En caso de acumulación de la acción de reclamación por el impago de rentas y cantidades análogas, el trámite a seguir cuando hubiese condena será el previsto para la ejecución dineraria del Título IV del Libro Tercero de la Ley.

La ejecución se seguirá por las rentas vencidas en el momento de formular la demanda, con ampliación en su caso de lo previsto en el art. 578 de la LEC por los periodos de pago que vayan venciendo hasta la posesión efectiva de la finca.

3. Ejecución voluntaria.

Se añade un nuevo ap. 4 al art. 703 de la LEC, que prevé que “si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, se entregare la posesión efectiva al demandante antes de la fecha del lanzamiento, acreditándolo el arrendador ante el Tribunal, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca”.

El texto es lo suficientemente explícito para ahorrar comentarios. De hecho, viene ocurriendo actualmente que antes de pasar el demandado por la incomodad del lanzamiento deposite las llaves de la vivienda o local en el Juzgado, o bien que entregue directamente la posesión al arrendador.

Es loable que aunque se haya devuelto la posesión formalmente, se facilite la posibilidad de comprobar el estado en que ha quedado la finca, al efecto de reclamaciones por daños y perjuicios y disposición en su caso de los enseres y bienes muebles que allí existan. Sin perjuicio de lo previsto en los demás apartados del art. 703, dado que la entrega de la posesión sin la diligencia de lanzamiento es un acto voluntario, creemos que debe presumirse un abandono de los bienes muebles obrantes en la finca de conformidad con el ap. 1 del art. 460 del Código Civil, con lo que el arrendador puede apropiárselos de acuerdo con el art. 110 in fine de dicho Código por tener el carácter de “cosas muebles abandonadas”.

IX. Otras cuestiones

1. Justicia gratuita

Con el fin de evitar las dilaciones que en la práctica ocurren cuando alguna de las partes (normalmente el demandado) “solicitara el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita, el Tribunal, tan pronto como tenga noticia de este hecho, dictará una resolución motivada requiriendo de los colegios profesionales el nombramiento del abogado y procurador, cuando las designaciones no hubieran sido realizadas con anterioridad, sin perjuicio del resarcimiento posterior de los honorarios correspondientes por el solicitando si se le deniega después el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Dicha resolución se comunicará por el medio más rápido posible a los Colegios de Abogados y de Procuradores, tramitándose a continuación la solicitud según lo previsto en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita”.

La necesidad de esta celeridad en el nombramiento de los profesionales constituye un elemento más, del todo necesario, de conformidad con la filosofía que impone una reforma destinada a agilizar los procesos de desahucio.

2. Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio

En relación a la cuestión arrendaticia de inmuebles afectados por una situación de concurso de acreedores, la nueva Ley Concursal precisa de un estudio específico y profundo. Con carácter provisional debemos señalar, sin embargo, que el art. 70 de la misma permite la enervación y rehabilitación del contrato hasta el preciso momento del lanzamiento con cargo a la masa, no siendo de aplicación las limitaciones para enervar del último párrafo del art. 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Establece el art. 62 que la declaración del concurso no afectará a la resolución de los contratos por incumplimiento posterior.

Sin embargo, y esto es quizá lo más importante, debemos recordar que la competencia excluyente y exclusiva se confiere (art. 8) al juez del concurso, especialmente en la ejecución.

X. Consideraciones finales

Es evidente que con la reforma se pretende no sólo una agilización de los desahucios por falta de pago, sino también liberar los Juzgados de trabajo e indirectamente facilitar con las garantías que se establecen el fomento del mercado arrendaticio.

Hay que tener presente en todo caso, y ante la posible duda de que la celeridad pueda perjudicar otros derechos, que las sentencias firmes que se produzcan en estos juicios de desahucio de carácter sumario no tienen nunca la consideración de COSA JUZGADA, por lo que cabe siempre la obtención de la tutela judicial en juicios ordinarios.

De lege ferenda

Aunque consideramos que se ha dado sin duda un paso importante para la agilización del desahucio por falta de pago, no es menos cierto que han quedado pendientes otras cuestiones que deberían revisarse, tratarse con más amplitud o incluirse en una posible modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Indicamos entre otras las siguientes: fincas abandonadas, cuantía del desahucio, definición y consecuencias del lanzamiento, suspensión del mismo, requisitos especiales para la consignación de rentas y enervación y consignación cautelar; incumplimiento de la transacción y allanamiento, medidas cautelares, tratamiento de la mora accipendi, fianza y subarriendos. También debería estudiarse la posibilidad de elegir para la tramitación del desahucio el proceso ejecutivo, previo requerimiento extrajudicial, dado que la falta de pago produce la resolución de pleno derecho del contrato según el art. 27 de la LAU.

X. Consideraciones finales.